观研究世界经济证券研究报告海外周度观察2024年08月17日美国房地产市场,从短缺到过剩?证券分析师王茂宇A0230521120001wangmy2@swsresearch.com赵伟A0230524070010zhaowei@swsresearch.com联系人王茂宇(8621)23297818×wangmy2@swsresearch.com近期,美国房地产销售数据大幅走弱,是短期调整,还是又见拐点?本文基于对新屋和成屋的供求分析,认为美国住宅市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩,需求已成为“短板”。热点思考:美国房地产市场,从短缺到过剩?一、需求:利率回落或提振销售,需关注劳动力市场的边际变化长期来看,美债利率波动驱动地产销售关系非常紧密。今年1-4月,10Y美债利率走高抑制美国房地产销售,但过去几个月利率回落接近100BP,或相应提振后续地产销售增速。假设10Y美债利率下半年维持在4.0%的水平,对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动,长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求,前者短期内波动不大,后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势,特别是失业率上升至4.3%,若未来美国就业市场失速走弱,那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。二、供给:新屋供给趋于过剩,成屋供给缺口有所缓解2023年以来,美国成屋销售明显弱于新屋的情况,以及美国房价大幅上涨,很大程度上是由成屋供给紧张决定的。当前美国成屋可供销售月数已经恢复至4.1月,基本回到疫情之前,前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退,后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求,以及成屋销售意愿改善斜率。美国新...
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