新一轮城中村改造的逻辑及影响202407-34页

新一轮城中村改造的逻辑及影响2024年7月独立经济学人武旭目录一、新一轮城中村改造的背景二、近期城中村改造政策解读三、城中村改造的核心逻辑四、城中村改造的体量及影响一、新一轮城中村改造的背景行业背景商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡2018年2010年上半场快周转、高杠杆、大扩张下半场控风险、拼运营、活下去1998年2030年户均1.1套城镇化率60%户均1套增量峰值存量开启停止分房住房货币化人口峰值城市化快速期结束单位分房黄金十年供不应求高速增长供过于求品质提升需求下滑2016年房住不炒长效机制2011年人口红利消失置业人口规模开始调转城市分化2013年服务经济主导城市房价分化供需平衡区域分化2021年资料来源：金茂华北资拓行业背景商品住宅未来每五年销售中枢下一个台阶资料来源：wind，民生证券研究院人口背景城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化资料来源：金茂华北资拓伦敦都市圈巴黎都市圈东京都市圈纽约都市圈西海岸都市连绵区都市圈引领的MegaRegion城市群已成为国际主导的区域形态人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78%...