全国首批四单消费基础设施REITs解析之监管反馈篇-11页

专题研究全国首批四单消费基础设施REITs解析之监管反馈篇结构融资部谈俊曹晟一、引言2023年11月22日，首批4单消费基础设施REITs（华夏华润REIT、中金印力REIT、华夏金茂REIT、嘉实物美REIT）均收到了交易所的反馈意见，篇幅上，华夏金茂REIT的反馈意见较多，其次为嘉实物美REIT、中金印力REIT，华夏华润REIT意见最少。交易所对项目估值合理性、项目运营、存续风险及合规性、机构设置及收费合理性、基金经理兼任、利益冲突与防范安排等方面提出了反馈意见。两大交易所均设置了30个工作日内的答复期限，截至2023年12月15日，首批4单消费基础设施REITs均在反馈答复后在交易所审核通过并获得证监会准予注册的批复。二、项目估值及运营反馈意见项目估值的合理性是REITs发行最核心的因素，也是交易所的重要关注点。4单消费基础设施REITs的反馈意见均要求结合项目的历史情况、市场可比竞品或再结合未来经营计划、行业政策等来进一步论证估值模型中各主要参数设置的合理性。反馈意见关注的参数包括租金价格、租金增长率、出租率、折现率等，部分REITs还涉及免租期、租金收缴率、资本性支出等参数，具体如图表1所示。交易所就项目具体运营层面提出的反馈意见具体如图表2所示。图表1.首批四单消费基础设施REITs关于项目估值的反馈意见新世纪评级版权所有注：新世纪评级根据反馈意见整理。专题研究图表2.首批四单消费基础设施REITs关于项目运营的反馈意见权所有注：新世纪评级根据反馈意见整理。版华夏华润REIT根据反馈针对标的物业华润青岛万象城的历史租金水平以及级周边可比物业的租金水平进行了补充披露（区分首层主力店与专门店），标的...