不断深化的零售物业资产证券化——从CMBS_类REITs到消费基础设施公募REITs-12页

专题研究不断深化的零售物业资产证券化——从CMBS/类REITs到消费基础设施公募REITs债券结构融资部赵超摘要：在消费基础设施公募REITs呼之欲出的背景下，本文以零售物业为切入点，尝试搭建起理解CMBS、类REITs和公募REITs之间内在联系的桥梁。首先回顾过去十年，零售物业证券化产品在CMBS及类REITs市场中的规模占比约20%，为从事零售物业开发和运营的企业提供了重要的融资工具和退出手段，也为消费基础设施公募REITs的推出奠定基础。其次，通过实际案例的对比分析，本文发现类REITs的投资人在退出方面相较于CMBS更具灵活性，其关键之处在于标的物业所有权转让至专项计划名下。公募REITs与类REITs在持有项目公司“股+债”的交易结构上相似，不过公募REITs的投资收益来自资本利得和股息分派，因此更加考验标的物业的运营能力。最后，总结海外消费基础设施REITs的经验与教训，投资人需警惕公募REITs的管理人通过收购新资产来粉饰资产组合的租金收入水平，此外还需关注REITs层面的杠杆率、债务到期情况和再融资能力等。一、引言国家发改委于2023年3月4日发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（称为“236号文”）。为贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，将研究支持有增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的所社区商业项目发行基础设施REITs。此后，中国证监会发布一系列文件，将公募权REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。版2023年10月26...