全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏-20240207-民生证券-19页

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏2024年02月07日环渤海南翼中心，北方新动能增长极。济南是山东省省会，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一。2023年济南市GDP为12757.4亿元，同比增长6.1%。第三产业贡献度高，占比62.8%。2022年末济南常住人口941.5万，常住人口城镇化率74.3%。城镇居民人均可支配收入62506元，同比增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587元，同比增长7.3%。房地产市场特点：房产开发投资收缩，库存出清周期趋稳。全市房地产规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。自2014年起，济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2023年该比率降为21.2%。伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在15个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。新房市场：1）2023年楼市利好政策不断落地。优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策。2023年济南市全面解除限购限售，商贷利率、首付降至历史低位，商贷住房套数认定标准降为首套无房或无贷、二套认贷不认房。2）区域分化明显，改善及高端需求更加旺盛。历城区供应和成交量远高于其他区域；总价段处于140-220万元的改善产品仍占据主力地位，改善及高端需求持续稳定增长。二手房市场：二手住宅量升价跌，挂牌交易量有所增加。济南2023年全市二手住宅交易6.04万套，成交面积为627.79万㎡。2023年国家统计局公布70城二手住宅销售价格指数，济南市环...