房地产行业2024年春季投资策略：地产需求筑底，政策优化升级-240327-申万宏源-52页

地产需求筑底，政策优化升级房地产行业2024年春季投资策略证券分析师：袁豪A0230520120001、曹曼A0230520120003、邓力A0230523050001、陈鹏A02305211100022024.3.27投资要点：1、近期分析：短期需求底有望来临。基于以下三点：1）今年春节后二手房成交修复：成交端，24年春节以来17城二手房成交呈现复苏，其中深圳和成都表现突出；房价端，本轮周期北上广深二手房房价累计降幅均值已达25%，降幅超过以往周期，已呈现深度调整，近期一线城市呈现降幅收窄趋势。2）核心城市按揭负担比明显改善：由于房价的深度调整以及持续的房贷利率降息，核心城市的按揭负担比呈现显著改善，支撑需求底的来临；一线城市（前40%收入群体）家庭按揭负担比均值从18Q3的90%回落到23Q4的57%，接近历史低点；核心10个二线城市（前40%收入群体）按揭负担比均值从18Q3的47%回落到23Q4的27%，达到历史低点。3）百城租金回报率对国债利差收窄：由于租金回报率的提升以及国债收益率的持续下行，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临；百城租金回报率和国债收益率利差持续收窄，24年2月租金回报率2.20%，较10年国债利差收窄至-0.14%、创近年来新高，其中一线城市租金回报率和国债利差已接近历史低点。2、中期支撑：中期需求依然有支撑。本轮周期中，房地产销售和开工都已深度调整。根据统计局数据，2023年，全国住宅销售面积9.5亿平、新开工面积6.9亿平，分别较高点累计降幅达39%、59%。并且目前住宅销售面积（12个月滚动）已降至9.1亿平，已经回到了2010年的水平；住宅新开工面积（12个月滚动）已降至6.6亿平，已经回到了2007年的水平。但...