房地产行业深度研究报告-存量房时代系列报告(二)：北京的二手房时代-240318-华创证券-19页

证券研究报告房地产2024年03月18日房地产行业深度研究报告推荐（维持）北京的二手房时代华创证券研究所——存量房时代系列报告（二）证券分析师：单戈城市发展存在弹性边界，产业是第一决定要素。1）城市发展往往以产业区邮箱：shange@hcyjs.com为中心，由于通勤时间越长，居民对住宅的偏好越低，导致居民只会在一定执业编号：S0360522110001区域内满足居住需求，同时政府完善区域内商业、学校、医疗等配套设施建设，形成成熟的居住片区，在这过程中产业体量决定能吸附人口数量，进而行业基本数据111占比%影响城市边界范围。2）弹性边界的扩张实质是产业外溢，在过去的产业辐射11,441.370.01区的边缘形成新的产业点，以此为中心导入人口、推动配套设施建设。以北股票家数(只)10,751.951.30京为例，2010年前海淀区互联网产业主要集中在中关村，海淀区五环外开发总市值(亿元)1.57强度较低，但随着互联网产业向北部后厂村外溢，人口聚集，政府围绕后厂流通市值(亿元)村加大海淀北宅地及配套设施开发力度，上地、永丰、西北旺板块成为置业热门区域，弹性边界得以扩张。相对指数表现1M6M12M6.9%-20.6%-25.1%城市发展边界的另一决定要素是交通，交通越便捷，产业有效辐射区域范围%-0.0%-16.3%-15.8%越大。城市交通发展可有效降低单位出行成本，尤其是城市高架快速路、轨绝对表现道交通可大幅缩短通勤时间，将更大的空间纳入产业区辐射的有效区域内，相对表现以往距离产业区较远的新房也能成为优质供给，改善城市居住条件，有效需求区边界变相扩容。2023-03-13~2024-03-12当城市的主要产业区辐射范围基本建设成熟，房地产市场逐步从...