房地产行业公募REITs产品专题研究报告(5)：城投宽庭保租房REIT资产优质，打造上海保租房发展典范-240311-光大证券-15页

2024年3月11日行业研究城投宽庭保租房REIT资产优质，打造上海保租房发展典范——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（5）要点房地产（地产开发）城投宽庭REIT是国内第五只上市的保租房REIT，原始权益人为上海城投房屋租增持（维持）赁有限公司（实际控制人为上海市国资委），底层资产为位于上海市杨浦区的江湾社区项目和光华社区项目（合称“保租房项目”），区位优越，运营稳定。作者1）从出租率看：截至2023年9月30日，保租房项目整体出租率为93.0%，分析师：何缅南已进入稳定运营状态，有望实现长期稳定收益。执业证书编号：S09305180600062）从租金角度看：截至城投宽庭REIT招募说明书定稿时点，江湾社区和光华021-52523801hemiannan@ebscn.com社区平均租金分别约为132.31元/月/m²、136.88元/月/㎡。3）从租户结构看：截至2023年6月30日，江湾社区已出租的租赁住房中个联系人：庄晓波人租户和企业租户占比分别为94.8%、5.2%；光华社区已出租的租赁住房021-52523416中个人租户和企业租户占比分别为99.2%、0.8%，现金流来源合理分散。zhuangxiaobo@ebscn.com4）从财务角度看：截至23年6月末，保租房项目总资产账面价值为27.7亿元，其中投资性房地产账面价值26.1亿元，占总资产的94.5%。预计2024年保行业与沪深300指数对比图租房项目营收有望达到17861万元，实现稳健增长。5）从估值角度看：截至2023年6月末，保租房项目资产评估价值为30.53亿元，预计2024年分派率为4.28%。目前国内五只保租房REIT的底层资产分布于北京、上海、深圳、厦门，共涉及资料来源：Wind14228套保障房房源，资产估值合计约76.86亿元，P/FFO介于20-26倍...