收租资产系列报告之物流地产(二):从公募REITs视角看仓储物流运营稳定性

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证券研究报告从公募REITs视角看仓储物流运营稳定性——收租资产系列报告之物流地产(二)行业深度报告地产行业强于大市(维持)证券分析师杨侃投资咨询资格编号:S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号:S10605220700032024年03月06日请务必阅读正文后免责条款投资要点仓储物流REITs属产权类REITs,其租约等运营情况直接挂钩其财务表现:公募REITs主要分为经营类与产权类REITs两大类,兼具股性与债性,相比之下产权类REITs股性更强;产权类REITs中仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流,定价市场化,受宏观环境影响更为明显,相对而言仓储物流运营条件简单,短期内可达到稳定运营期。我们此前报告中提及,建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目,首先关注项目地段(区位及交通)、是否为高标仓、运营效率、剩余使用年限等指标;我们认为细化去看,还需关注出租率、预期租金增长率、租约到期期限结构、租户行业分布、潜在租户储备、租户集中度、扩募资产质量与储备(如红土盐田港REIT因扩募资产更优,2023年二级市场表现跑赢指数)、项目公司资产负债率、关联客户占比、关联客户合同是否符合市场定价水平等,以上指标均与仓储物流REITs运营收益兑现度、未来可分配金额、二级市场表现密切挂钩。“嘉实京东仓储REIT降租续约”与“华安张江产业园REIT主力租户退租事件”启示:1月4日嘉实京东仓储REIT公告,武汉项目自2024年1月起承租人续租净有效租金较2023年降低13.16%,引发市场对于仓储物流REITs租约情况的信任担忧。由于仓储物流类项目租户会在前期大量投入,提前退租的摩擦成本相较产业园更高,因而客户稳定...

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